Utleie: privat eller AS? 30% lavere skatt med riktig valg
En liten beslutning – en stor forskjell i skatt
Mange som har litt ekstra kapital vurderer å investere i eiendom. Noen tenker: “Jeg starter et aksjeselskap og kjøper eiendom gjennom det – det virker jo profesjonelt og smart!”
Men her gjør mange en dyr feil.
For hvis du gjør det feil, kan skatten øke fra 22 % til hele 51,5 % – på akkurat samme eiendom!
I dette innlegget forklarer Vetle Valskog, statsautorisert regnskapsfører og sertifisert bedriftsrådgiver fra Sjekk Regnskapet, hvordan du bør organisere eiendomsinvesteringer for å unngå unødvendig skatt og beholde mer av overskuddet ditt.
Hvorfor så mange gjør denne tabben
La oss si du har fire millioner kroner og bestemmer deg for å stifte et aksjeselskap.
Selskapet kjøper en leilighet for utleie, og du føler deg som en ekte eiendomsinvestor – med eget selskap, styrelederrolle og alt.
Men her skjer feilen:
Ved å bruke et aksjeselskap (AS) har du nå skapt to skattemessige ledd.
Først må selskapet betale 22 % skatt på overskuddet.
Deretter, når du vil ta ut pengene, må du betale utbytteskatt – og da ender den totale skatten på hele 51,5 %.
Til sammenligning:
- Hadde du kjøpt eiendommen privat, hadde du bare betalt 22 % skatt.
Forskjellen? Over 30 % høyere skatt ved å gjøre det feil.
Én eller to skattemessige ledd – hva betyr det?
Når du eier eiendom privat, er det bare ett skattemessig ledd.
Du leier ut, får inn leieinntekter, og skatter 22 % av overskuddet.
Etter det er pengene dine – ferdig beskattet.
Når du eier gjennom et AS, har du derimot:
1. Selskapet som tjener penger (22 % skatt på overskudd)
2. Deg som privatperson (utbytteskatt når du tar ut pengene)
Resultatet: Samlet skatt på 51,5 %.
Du betaler altså nesten det dobbelte for den samme inntekten.
Et konkret eksempel
La oss si du tjener 100 000 kroner i året på utleie.
- Privat investering → skatt = 22 000 kr
- Gjennom AS → skatt = 51 500 kr
Forskjell: 29 500 kroner mer i skatt hvert år!
Tenk deg at du har fire utleieenheter som gir samme overskudd. Da snakker vi over en million kroner spart i skatt på ti år – bare ved å velge riktig struktur.
Hvor går grensen for privat utleie?
Skatteetaten ser utleie av eiendom som passiv kapitalforvaltning – ikke næringsvirksomhet – så lenge du holder deg innenfor visse grenser.
Du kan eie og leie ut opptil fire enheter privat uten at det anses som næring.
Men når du passerer den femte eiendommen, vurderes virksomheten som næring, og da gjelder helt andre skatteregler.
Med andre ord:
- Opptil 4 enheter = passiv kapitalforvaltning (22 % skatt)
- 5 eller flere enheter = næringsvirksomhet (51,5 % skatt gjennom AS)
Hvorfor du må beskytte dine “ferdig skattede” penger
Vetle sier det treffende i videoen:
“De pengene du har privat – de har overlevd mye!”
De er allerede beskattet, kanskje flere ganger.
Å ta disse pengene, legge dem inn i et aksjeselskap og deretter betale enda mer skatt på overskuddet, er som å sende dem “tilbake i krigen.”
Bruk derfor dine egne, ferdig beskattede penger til å kjøpe eiendom privat – ikke gjennom et nytt selskap.
På den måten beskattes leieinntekten som kapitalinntekt på 22 %, og du beholder langt mer av overskuddet ditt.
Finnes det unntak?
Ja – det finnes noen situasjoner hvor det faktisk kan lønne seg å eie eiendom gjennom et AS:
- Når du planlegger kjøp og salg av eiendom, ikke utleie.
- Når du ønsker å selge aksjene i selskapet i stedet for eiendommen direkte – da slipper du dokumentavgift på 2 %.
Men for de aller fleste som vil bygge seg opp en passiv inntektskilde fra utleie, er svaret klart:
- Kjøp privat, ikke gjennom AS.
Oppsummering: Slik unngår du 30 % ekstra skatt
- Invester i utleie privat – ikke via aksjeselskap
- Hold deg under 4 enheter for å beholde 22 % skatt
- Husk: Gjennom AS blir total skatt 51,5 %
- Bruk private, ferdig skattede penger – ikke kast dem tilbake inn i dobbel beskatning
Å eie eiendom privat gir deg rett og slett mest igjen for pengene.
👉 Vil du se den praktiske gjennomgangen live? Se hele videoen her: 👇
Vær så god, bare hyggelig!
Vetle
