Skattefri utleie: Her er kravene du må kjenne til

Slik fungerer skattefri utleie til eget AS

Tenk deg at du får skattefrie penger rett inn på kontoen, samtidig som bedriften din får skattefradrag for husleie – og leietakeren er… deg selv!
Høres nesten for godt ut til å være sant? Det er mulig – men bare hvis du gjør det riktig.

I dette innlegget forklarer autorisert regnskapsfører Vetle Valsgård fra Sjekkregnskapet.no nøyaktig hvordan du kan leie ut en del av boligen din til ditt eget AS, og hvilke krav Skatteetaten stiller for at det skal være lovlig og skattefritt.

Hvorfor dette kan være skattemessig gunstig

Når du leier ut en del av boligen din til ditt eget aksjeselskap, får du i praksis to fordeler:

1. Du får skattefri inntekt privat, fordi utleieinntekten ikke beskattes når visse vilkår er oppfylt.
   
2. Selskapet får fradrag for leiekostnaden – som reduserer selskapets skatt.
   

Dermed får du en perfekt balanse:
- Skattefrie inntekter til deg
- Skattefradrag til bedriften

Men – Skatteetaten følger med. For at de skal godkjenne dette som et reelt leieforhold, må du oppfylle flere krav. Noen av dem er ufravikelige, og hvis du bryter dem, kan du ende opp med skattesmell og tilleggsskatt.

Skatteetatens krav for utleie til eget AS

Det finnes 11 krav som Skatteetaten vurderer, hvor 4 er ufravikelige. Jo flere du oppfyller, desto tryggere står du.

1. Firmaet har ikke andre lokaler

Det teller positivt dersom selskapet ditt ikke har kontor andre steder. Hvis du allerede har et kontor utenfor boligen, blir det vanskeligere å hevde at utleien er reell.

2. Lokalene brukes i vanlig arbeidstid

For å være et ekte leieforhold må lokalene faktisk brukes i arbeidstiden (8–16), ikke bare som et kvelds- eller hobbyrom.

3. Kontoret har egen inngang (ufravikelig krav)

Skatteetaten krever at kontoret har separat inngang. Du kan ikke leie ut et rom på loftet som du må gå gjennom huset for å komme til.

4. Kontoret har normale fasiliteter (ufravikelig krav)

Et kontor må ha toalett og grunnleggende fasiliteter. Uten dette vil Skatteetaten ikke godkjenne leieforholdet.

5. Kontoret har skilt på døra (ufravikelig krav)

Det må være tydelig skiltet inngang som viser at det faktisk er et kontor.

6. Kontoradresse og telefonnummer er offentlig oppført

Selv om telefonkatalogen er historie, kan du bruke 1881.no eller lignende tjenester. Kontoradressen bør være registrert på nettsiden din eller firmaets brevark.

7. Det finnes en formalisert leiekontrakt

Dette er helt essensielt. Du må ha en skriftlig kontrakt mellom deg (privatperson) og selskapet.
Og hvis du skulle bli kontrollert – sørg for at kontrakten finnes før du sender dokumenter til Skatteetaten.

8. Andre ansatte har nøkkel

Hvis du har ansatte og de har tilgang til lokalene, teller dette positivt.

9. Lokalene er fysisk avlåst fra resten av boligen

Kontoret må være separert fra private rom. Skille mellom jobb og privatliv er viktig for at avtalen skal fremstå reell.

10. Størrelsen står i stil med virksomheten

Et lite selskap med ett kontor på 20 m² gir mening. Et “kontor” på 150 m² i en liten enebolig? Ikke like troverdig.

11. Leieprisen må være markedsmessig (ufravikelig krav)

Du kan ikke sette en fantasipris. Leien må tilsvare markedsleien – altså hva andre ville betalt for et tilsvarende lokale.

Hvorfor alt dette er viktig

Hvis Skatteetaten finner feil, kan de gå tilbake opptil ti år, kreve etterbetaling av skatt, og i tillegg gi tilleggsskatt.
Kort sagt: Du betaler skatt på skatten – og det kan bli dyrt.

Men gjør du det riktig, får du en lovlig, effektiv og skattemessig smart løsning der du både reduserer selskapsskatten og får skattefrie inntekter privat.

Et eksempel på hvordan det bør gjøres

Har du for eksempel en bolig med kjellerleilighet med egen inngang, toalett og dørskilt?
Perfekt! Da kan du:

• Skrive en formell leiekontrakt
  
• Leie ut kjelleren til ditt eget AS
  
• Få skattefradrag i bedriften
  
• Motta skattefri leie privat
  

En vinn-vinn-situasjon – så lenge du oppfyller kravene.

Unngå vanlige feil

Mange misforstår og tror de kan leie ut et vanlig hjemmekontor uten egen inngang eller fasiliteter.
Det går ikke.
Da gjelder andre regler og andre fradrag. Denne ordningen gjelder kun når du leier ut en separat del av boligen til et AS.

Oppsummering

Å leie ut en del av egen bolig til eget AS kan være en skattemessig gullgruve – men bare dersom du:

• Har egen inngang, fasiliteter og skilt
  
• Har skriftlig leiekontrakt
  
• Setter markedsmessig leie
  
• Faktisk bruker lokalene som kontor

Gjør du alt riktig, kan du trygt nyte skattefrie inntekter og fradrag i bedriften – helt lovlig.

Vil du lære mer om hvordan du kan ta ut skattefrie goder fra din egen business?
Vetle tilbyr et gratis 30-minutters seminar om hvordan du lovlig kan betale mindre skatt og ta ut mer penger skattefritt.
Lenke finner du under videoen.

👉 Vil du se den praktiske gjennomgangen live? Se hele videoen her: 👇

 Vær så god, bare hyggelig!

Vetle