Lavere skatt på eiendomssalg: Fra 51 % til 0 % skatt – slik gjør du det smart

Skattereglene er ikke så låste som du tror

Mange tror at skattereglene er absolutte – at det ikke finnes noe handlingsrom for å redusere skatt lovlig. Men sannheten er at det finnes store forskjeller på hvordan du organiserer virksomheten din, og disse forskjellene kan utgjøre hundretusenvis av kroner når du selger eiendom.

I denne artikkelen forklarer statsautorisert regnskapsfører Vetle Valsgård fra Forenskap Norge hvordan tre ulike måter å organisere et eiendomssalg på kan føre til helt forskjellige skattemessige utfall – fra hele 51 % skatt, til 22 %, og helt ned til 0 % skatt.

Scenario 1: Når du gjør det “dumt” – og betaler 51 % skatt

La oss starte med det vanlige, men lite gunstige tilfellet.
Lars eier et aksjeselskap (AS) som igjen eier en eiendom. Han selger eiendommen og tjener 1 million kroner i gevinst.

Her må selskapet betale 22 % selskapsskatt, altså 220 000 kroner.
Etter skatt sitter AS igjen med 780 000 kroner.

Men Lars trenger pengene privat, så han tar ut utbytte fra selskapet. Da må han betale 38 % utbytteskatt på de 780 000 kronene. Til slutt sitter Lars igjen med omtrent 490 000 kroner av den opprinnelige millionen.
Med andre ord – over halvparten forsvinner i skatt.

Dette er den minst gunstige måten å gjøre det på. Det er ikke ulovlig, men det er rett og slett økonomisk ineffektivt.

Scenario 2: Når du tenker smartere – 22 % skatt

Lars lærer av sine feil og tar en prat med en god regnskapsfører. Denne gangen selger han eiendommen gjennom sitt aksjeselskap og lar pengene bli værende i selskapet i stedet for å ta dem ut privat.

Etter salget har selskapet igjen 780 000 kroner etter selskapsskatt.
I stedet for å ta ut utbytte, bruker Lars selskapets midler til å investere videre – for eksempel i ny eiendom eller andre prosjekter.

Ved å la pengene bli i selskapet slipper han utbytteskatten. Skatten stopper på 22 %, og han får betydelig mer å jobbe med.

Denne løsningen gir mer kapital til nye investeringer og er en vanlig strategi blant profesjonelle eiendomsinvestorer.

Scenario 3: Når du gjør det smartest – 0 % skatt

Nå skal vi ta det et steg videre.
Lars oppretter et holdingselskap (morselskap), som igjen eier et datterselskap – et såkalt single purpose-selskap – som eier eiendommen.

Når tiden kommer for å selge, selger ikke Lars selve eiendommen.
I stedet selger holdingselskapet aksjene i datterselskapet som eier eiendommen.

Resultatet? Gevinsten beskattes ikke, takket være den såkalte fritaksmetoden.

Hva er fritaksmetoden?

Fritaksmetoden er en norsk skatteregel som sier at gevinster ved salg av aksjer mellom selskaper innenfor EØS som eier minst 90 % av selskapet, er skattefrie.

I Lars sitt tilfelle selger holdingselskapet aksjene i sitt heleide datterselskap.
Siden både kjøper og selger er norske selskaper, og eierskapet er 100 %, gjelder fritaksmetoden fullt ut.

Det betyr at Lars sitt holdingselskap får hele gevinsten på én million kroner skattefritt.
Ingen 22 %, ingen 51 % – null prosent skatt.

Slik kan du bruke prinsippet i din egen virksomhet

Dette handler ikke om å “snike unna” skatt, men om å forstå hvordan skattesystemet fungerer og bruke reglene riktig.

Ved å organisere virksomheten din gjennom holdingselskap får du:
- Skattefrie gevinster på aksjesalg
- Mulighet til å reinvestere 100 % av overskuddet
- Bedre fleksibilitet i investeringer og risiko
- Mulighet til å strukturere eiendom og drift mer profesjonelt

Dette er en strategi mange selskaper bruker, men som mange små investorer ennå ikke kjenner til.

Ekstra fordel: Mindre dokumentavgift

Når du selger aksjer i stedet for eiendom, slipper du også dokumentavgiften som normalt følger ved eiendomsoverdragelser.
Det kan gi ytterligere 2,5 % besparelse på kjøpesummen – noe som i seg selv kan bety titusenvis av kroner spart.

Scenario 1: Privat uttak etter salg

• Organisering: Privat
  
• Skatt: 51 %
  

Scenario 2: Salg og reinvestering i AS

• Organisering: Gjennom aksjeselskap
  
• Skatt: 22 %
  

Scenario 3: Salg av aksjer via holding (fritaksmetoden)

• Organisering: Via holdingselskap
  
• Skatt: 0 %

Forskjellen mellom scenarioene viser hvor viktig det er å strukturere selskap og investeringer riktig fra starten.

Avslutning: Skatt handler om strategi

Som Vetle sier i videoen: Reglene er de samme for alle – men resultatet avhenger av hvordan du bruker dem.

Ved å kjenne til fritaksmetoden og bygge en god selskapsstruktur, kan du redusere skatten dramatisk og samtidig få mer kapital til nye investeringer.

👉 Vil du se den praktiske gjennomgangen live? Se hele videoen her: 👇

Vær så god, bare hyggelig!

Vetle